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  预计总投资超25亿元、计划2023年12月底前建成使用的深圳龙岗宝龙片区产城融合示范新标杆项目日前备受瞩目。3月21日，上述项目所在地块：深圳市综合改革试点首宗二三产业混合用地——龙岗区二三产混合用地（宝龙片区）改革试点地块挂牌成交，深圳市特区建工集团有限公司以62900万元竞得该宗地。

  作为深圳探索在片区尺度下二三产业综合开发和混合利用的创新案例，该改革项目也是深圳市规划和自然资源局龙岗管理局（下称“龙岗管理局”）推进综合改革试点工作走深走实的生动实践。

  2020年10月深圳综合授权改革试点实施以来，在市规划和自然资源局指导下，龙岗管理局抢抓政策红利，把土地管理制度改革落地作为第一个任务，以科学务实的举措、真抓实干的劲头，联合各方“土改生力军”，对土地、生态、产业、城市功能进行系统规划和科学布局，有力支撑土地由碎片化转为集聚化，促进全域融合一体发展，推动6项综合改革试点工作取得阶段性成果。

  截至目前，挂牌成交深圳市首宗二三产业混合用地——龙岗区二三产混合用地（宝龙片区）改革试点地块，成功出让深圳市首宗分设使用权建设用地，高效完成汉升密封件厂G01063-1（1）号宗地闲置处置，盘活华科纳米公司G03307-21号宗地，保障龙岗国际艺术中心等重点项目建设等，龙岗土地管理制度改革呈现新气象、焕发新活力。

  3月21日，深圳市综合改革试点首宗二三产业混合用地——龙岗区二三产混合用地（宝龙片区）改革试点地块挂牌成交。这在某种程度上预示着，这一令社会瞩目的改革试点项目建设大幕将正式拉开。

  该项目是深圳探索在片区尺度下二三产业综合开发和混合利用的创新案例，是深圳多层次、全覆盖、高品质的产业空间供应体系的重要一环，将有效促进龙岗宝龙片区内产业的规模集聚和组团发展，提高片区土地利用综合效益，标志着龙岗在打破宗地边界、实现单宗地块“多元多样”混合利用、探索片区尺度下二三产业综合开发的土地供应方式上走在前列。

  宗地位于宝龙街道新能源产业基地，属于深圳市20大先进制造业园区龙岗东先进制造业园区核心地带，用地面积103707.87平方米（不含已建城市道路），土地用途为普通工业用地、商业用地、交通设施用地。其中，交通设施用地为公共通道用途（允许地上地下连通），由竞得人建成后无偿移交政府，24小时向公众开放。计容总建筑面积400439平方米，其中高端制造业厂房341624平方米、宿舍29631平方米、酒店22454平方米，商业2330平方米、食堂2000平方米、公配设施2400平方米，计划2023年12月底前建成使用，预计总投资超过25亿元。

  作为深圳市首宗二三产业混合用地改革及优质产业空间供给双试点项目所在地，未来的宝龙片区将打造集“工业+商业+文体设施+公园绿地”于一体的产城融合示范新标杆，为全市二三产业混合用地综合开发的土地供应方式提供可复制、可推广的龙岗案例。

  紧抓重大机遇，在市规划和自然资源局指导下，龙岗管理局深入贯彻落实市委、市政府“稳投资、保增长”的工作部署，积极创新、大胆探索二三产业混合用地供应以及优质产业空间供给改革。

  利用《深圳市优质产业空间供给试点改革方案》政策红利，结合全区产业规划、空间规划，龙岗管理局于2021年3月经过调研摸查全区产业基底，在宝龙科技城选取G02203-0022号宗地作为优质产业空间试点项目，与二三产混合用地试点改革内容叠加，通过遴选确定市属独资城市建设类平台企业作为开发建设主体，推动项目加速落地，并依托“总成本+微利”的方式，面向合乎条件的公司进行分割销售，实现优质产业空间供给与优质成长型企业需求的精准匹配，打造政府主导、国企实施“低成本开发+高质量建设+准成本提供”的高标准优质产业空间供给方式。

  为进一步保障优质成长型企业、上市和拟上市企业的产业空间需求，积极应对疫情影响，为实体企业纾困，深圳市特区建工集团紧紧围绕市委、市政府“为产业高水平发展留足低成本空间”的工作部署要求，探索产业用地与产业空间供给的新机制。深圳市特区建工集团将按照“低成本开发+高质量建设+准成本提供”优质产业空间供给方式，快速建设一批低成本、高品质的产业空间，推动工业投资稳增长，保障“20+8”产业集群高效落地。

  为系统优化空间布局，满足产业转型升级对城市空间的配套研发、办公用房及相关服务设施的用地需求，结合落实“规划融合，用地混合”概念，龙岗管理局积极构建利用更平衡、配置更精准、调节更灵活的空间资源供给方式，以项目用地规划调整为抓手，对公共服务设施配套需求开展多轮企业问卷调查，并依据问卷调查及公配核查的结果，对试点地块作出规划调整。

  如在不突破《深圳市城市规划标准与准则》规定“工业用地单宗配套比例不高于30%”的前提下，保持公配设施比例总面积占比不变，改变每一宗地均需配置相应比例公配设施的传统配置方式，集中布局邻里中心、宿舍、食堂等相关配套设施，形成约3.5万平方米的连片公共服务设施，同时允许地块间空间连通等。

  “通过产业与商业用地混合，减少商业用地规模，将部分商业用地调整为工业用地，并在该工业用地上集中配置邻里中心和工业配套，打造集生产、生活、休闲于一体功能完善的产业社区。”龙岗管理局表示，试点项目经规划调整后，综合配置了产业、商业，和相关配套服务设施，整体提升了公共服务设施规模品质和土地利用效率，促进了企业集中生产制造，打造了高质量职住平衡的产业园区，更好地满足产城融合的发展需求。

  选取大运综合交通枢纽和其相邻投融资地块作为试点项目，龙岗管理局通过强化顶层设计、监管约束、技术支撑，推动立体空间开发由“上层大指引”到“基层细落实”转变、土地空间管理由“传统数字化”到“智能可视化”转变、土地空间利用由“平面配置”到“立体配置”转变，稳步推进建设用地在地上、地表和地下分别设立使用权改革，成功出让深圳市首宗分设使用权建设用地。

  其中大运轨道交通枢纽分层出让试点项目，已取得项目用地批复和农转用批复；大运招拍挂项目，已完成土地出让，是《深圳市地下空间开发利用管理办法》出台以来全市第一宗创新探索土地立体化管理、地上地下一体化开发、引入三维地籍管理理念和技术方法、以三维空间供应的用地。

  同时，已配套试点项目土地立体供应，制定适用于用地选址、出让各环节的三维宗地图和相关三维宗地表达，已形成《龙岗区建设用地地上、地表、地下分别设立使用权工作指引》《龙岗区立体空间一级开发操作指引》初步成果。

  龙岗管理局加强市区联动，围绕山水林田湖草等所有自然生态空间，推进深化自然生态空间用途管制试点改革，探索建立以国土空间规划为依据，以用途管制为手段的全域全要素国土空间开发保护制度。

  龙岗管理局结合各类自然空间情况，以“三调”（第三次全国国土调查）数据为基础，梳理全区生态资源本底，形成自然生态空间资源本底“一张图”；结合国土空间“资源环境承载力评价”和“国土空间开发适宜性评价”，统筹划定“三区三线”方案，合理的安排城镇建设空间、生态空间、农业空间范围，为生态单元划定厘清边界；按照自然资源要素特征和权属管理范围，探索划定生态单元范围，确定单元类型，提出用途管制方式、单元传导要素初步思路等，推动改革取得阶段性成效。

  截至目前，该项改革通过对市规划和自然资源局所划定范围进行校核及微调，重新划定41个五类生态单元（水源安全保护单元、生态保育单元、生态游憩单元、重要廊道管理单元、农业管理单元），生态空间的分级分类、分区准入、单元划定已纳入《龙岗区国土空间分区规划（2020—2035）》中期成果。

  为实现龙岗山水林田湖草整体保护、系统修复、综合治理，龙岗管理局以不动产登记为基础，开展重要生态空间自然资源确权登记改革，对清林径水库自然资源统一确权进行确权登记，探索建立归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅、监管有效的自然资源产权制度。

  通过打出全面梳理整合各类数据资源、高标准开展工作底图编制、科学前瞻预划登记单元等“组合拳”，清林径水库自然资源统一确权登记工作取得阶段性成果，已完成前期准备、编制工作底图、预划登记单元、发布通告等多项工作，内业调查、关联信息、调查核实等各项工作正在有序进行中，已形成《深圳市龙岗区自然资源确权登记操作指南》初步成果。

  为进一步促进土地资源的集约节约利用，实现对产业项目实行“全出让年期管理”，龙岗管理局积极开展构建建设用地全链条管理机制改革，探索构建产业项目供应与监管的全链条管理机制，对辖区土地实行全生命周期闭环管理，推行用地标准库，提高土地供应效率，实现土地利用管理系统化、精细化、动态化。

  截至目前，已拟定龙岗区土地供应全生命周期管理相关制度文件，涵盖用地前期、用地供应、批后监管服务全链条，“评估—计划—前期—供应—监管—退出”产业空间管理机制已落实，已构建土地全生命周期管理“1+N”政策体系。建立98块产业用地标准库地块（不含土地整备项目收储产业用地），总面积217.3公顷；实行按需“随用随供”供地方式，2020年以来供应产业用地25宗、面积59.28公顷；建立“联动监管、专人专班”工作机制，定期跟踪项目进展，对用地的利用状况实施全过程动态评估和监管，全区竣工率由2020年初的33%提升至2022年第一季度的67%，改革工作成效显著。

  盘活利用闲置土地是挖潜存量土地的重要抓手。龙岗管理局创新完善闲置土地使用权收回机制，打出建立闲置土地处置与开发、竣工管理工作衔接机制，优化闲置处置和用地置换程序衔接等“组合拳”，为闲置土地处置工作中存在的难以协商等历史遗留问题作出探索。

  值得关注的是，该项目选取试点先行，探索实行“以用为先、程序简化”“先收地后统筹”等闲置土地处置路径，实现闲置土地处置与土地置换有效衔接、同步推进。如通过“免收闲置费，限期开发”处置方式，高效完成汉升密封件厂G01063-1（1）号宗地闲置处置；采取“收取闲置费，限期开发”处置方式，盘活华科纳米公司G03307-21号宗地，保障龙岗国际艺术中心等重点项目建设。

  该改革项目还形成一系列闲置土地处置机制政策汇编，包括《闲置土地认定标准问题研究》《土地闲置原因的举证责任研究》《土地闲置原因的分类研究》《闲置土地处置方式研究》《闲置土地中的司法查封问题研究》《土地出让合同与闲置土地衔接机制研究》6个专题初步成果。

  除了深入推动上述6项综合改革试点工作，龙岗管理局还在两项全面深化改革重点事项中持续发力，进一步深化土地管理制度改革，促进土地资源高效利用。

  为探索适应龙岗区公共基础设施复合建设特征的土地供应与空间管理机制，龙岗管理局积极探索立体复合用地功能改革，以全覆盖、全流程管理的改革思路，将研究对象拓展至全类目公配设施，研究范围延伸至土地出让、空间布局、运营管理等环节，形成针对不一样复合类型适用的操作的过程，明确复合建设在建设实施中的应用规则。

  截至目前，该项改革已取得阶段性成果。具体有规范复合用地管理，形成土地兼容引导细则等初步成果；立足案例实践，形成公配设施复合建设普适性技术指引；聚焦重点领域，引导文体活力再造、公园多元培优、人才安居复合、市政低影响化四大类复合建设优化提升；围绕园山文体中心、布吉公园、五和消防站上盖人才住房、大运综合枢纽复合建设人才住房为代表“4+N”试点项目，初步形成复合建设项目库储备等。

  为破解各地块碎片化开展地质灾害危险性评估工作难题，助力优化营商环境，龙岗管理局针对未来集中开发建设的重点区域，以大片区统筹的思路探索开展区域地质灾害危险性评估。龙岗已印发《龙岗重点片区区域地质灾害危险性评估工作方案》。截至目前，红花岭片区、水径石场片区、龙东上井南片区、平湖生态园片区等4处首批片区评估试点范围，于去年11月通过区政府会议审议。

  改革只有进行时，没有完成时。国土空间的高效利用，对龙岗当下和未来高水平发展至关重要。接下来，龙岗管理局将逐渐增强抓好改革工作的思想自觉、政治自觉、行动自觉，发扬“拓荒牛”精神，乘胜追击、狠抓落实，在已有改革基础上强化顶层设计、部门联动，以硬作风硬措施推动2022年改革工作取得新的更大成效，以更系统完善的制度体系支撑龙岗土地腾挪归并和高效利用，为大型产业项目挖潜集聚连片的大空间、城区高质量跨越式发展提供有力支撑和保障，更好地服务龙岗区改革发展大局。

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